Option zur Umsatzsteuer beim Immobilienverkauf - Übergangsregelung läuft aus

Der Verkauf eines inländischen Grundstücks ist im Regelfall umsatzsteuerfrei. Das ist aber nicht immer von Vorteil. Denn dies kann beim Veräußerer die Rückzahlung von in der Vergangenheit erstatteten Vorsteuern an die Finanzkasse auslösen. Dadurch kann es zu empfindlichen Liquiditätsbelastungen kommen.

Dieses Problem kann man ggf. durch die Option zur Umsatzsteuerpflicht lösen. Doch die Optionserklärung muss zwingend im notariellen Verkaufsvertrag  erfolgen. In diesem Jahr hat die Finanzverwaltung die verschärfte Rechtsprechung dazu übernommen. Folglich kann man die Erklärung nicht mehr später nachholen. Dies selbst dann nicht, wenn diese Nacherklärung einvernehmlich erfolgt und ebenfalls notariell beurkundet wird.

Die Finanzverwaltung hat eine Übergangsregelung erlassen, die jedoch am 31. Dezember 2017 ausläuft. Somit ist eine notarielle Nacherklärung ausnahmsweise wirksam, wenn die beiden folgenden Voraussetzungen zusammen erfüllt sind:

  1. Die Umsatzsteuer-Jahreserklärung für das Jahr der Veräußerung ist noch nicht rechtskräftig. Dazu ist ein Einspruch innerhalb eines Monats nach Abgabe der Steuererklärung erforderlich. Denn die Abgabe der Umsatzsteuer-Jahreserklärung wirkt so wie eine Festsetzung durch den Steuerpflichtigen selbst.
  2. Und die beiden Vertragsparteien holen die notarielle Beurkundung der Optionserklärung bis spätestens zum 31. Dezember 2017 nach. Das bedeutet aber auch, dass die Käuferseite zur Zusammenarbeit bereit sein muss.

 

Hinweise:

Haben Sie in den letzten Jahren Grundbesitz umsatzsteuerfrei veräußert? Dann kommen Sie zu uns. Wir prüfen zunächst, ob bei Ihnen ein umsatzsteuerliches Risiko besteht. Ggf. können wir für Sie noch kurzfristig einen Notartermin vereinbaren. Selbstverständlich können wir Ihnen dann auch bei der Ausgestaltung der Erklärung behilflich sein. Zur Erstberatung bringen Sie bitte, soweit vorhanden, folgende Unterlagen mit:

  • Notarvertrag über die Veräußerung
  • Notarvertrag über die ursprüngliche Anschaffung
  • Angaben über Instandhaltungen, Verbesserungen oder Bebauungen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren vor der Veräußerung
  • Jahreserklärung und ggf. Bescheid oder Zustimmung des Finanzamtes, betreffend die Umsatzsteuer des Veräußerungsjahres
  • Ferner Unterlagen über ein laufendes Einspruchs- oder Klageverfahren wegen der Umsatzsteuer des Veräußerungsjahres.

Außerdem sollten Sie, falls das Veräußerungsjahr 2016 betroffen ist, mit der Abgabe der Jahreserklärung zuwarten.

Auch bei Veräußerungen im laufenden Jahr 2017 ist nach dem Wortlaut der Verlautbarungen der Finanzverwaltung eine notarielle Nacherklärung bis Ende 2017 möglich. Auf die Steuererklärung kommt es dann nicht an.

Darüber hinaus schuldet der Erwerber die Umsatzsteuer. Sie dürfen deshalb auf keinen Fall im Vertrag oder in einer Rechnung Umsatzsteuer offen ausweisen. Vielmehr hat die Käuferseite Anspruch auf eine Rechnung ohne Umsatzsteuerausweis. Darin müssen Sie nach dem Wortlaut des Gesetzes den Text "Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers" aufnehmen.

Reagieren Sie schnell, denn die Zeit ist knapp. Und Notartermine bis zum 31. Dezember 2017 sind begehrt.